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人口决定楼市走向?这样的城市未来房价将会暴涨!

发布日期:2018-9-15 上午 01:00:47 浏览:227

来源时间为:2018-09-11

要问房子长期的价格跟什么有关?相关的因素很多,但我个人认为最重要的是人口,有人的地方,就有购房需求。有人的地方,经济发展就会活跃,购买力就强。

给大家看个数据:

2017年人口增量前11位的城市,除了石家庄、合肥外,二手房价格都上涨了!

2017年主要城市人口增量图

看到没有,人口增量越多的城市,房价涨幅就越高。所以要想知道全国各地的房价未来怎么走,弄清楚人口流动情况非常必要。

01

现在中国人口流动有啥特点?

国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》总结了几点:

第一点:流动人口总量从2015年开始下降了——2014年是2.53亿人,2016年是2.45亿人,这是下降的第二个年头了。

老百姓不爱跑动了。

第二点:跨省流动人口下降了——过去6年,老百姓喜欢往省外跑,但现在就喜欢在自个儿省内转转。

第三点:流动人口家庭收入增长幅度比人均支出增长幅度要快。背井离乡的图啥啊,挣钱呗。

第四点:流动人口成为咱们国家人口变动的重要因素!

一个地方的人口要想有爆炸性增长,就得靠大批量的外来人口,现在有好多城市都颁布了五花八门的优惠落户政策!

02

具体到每个城市人口流动是什么情况?

下图的红色气泡代表人口流入,绿色气泡代表人口流出,红色气泡越大证明人口流入越多。

老牌一线城市——北京、上海,越来越少的人愿意去了,从去年开始甚至有很多人已经决定离开这里了。

2011-2017年部分重点城市常住人口逐年增量示意图

数据来源:省统计年鉴,城市统计公报

这些人去哪儿了?

深圳和广州,以及一些强二线省会城市。

广州深圳——一线的后来者,迎头赶上

北京上海常住人口早就超过2000万,但是广州深圳不一样。

广州,2017年常住人口是1450万,人家2035年的目标是2000万人。550万/18年=30万/年。

深圳,2017年常住人口是1253万,2020年的目标1480万,三年增长空间227万,胃口很大。一年要增加75万人啊。

这两个城市,都是一线城市,强大的城市资源和竞争力足够吸引人,再加上主动放宽人才落户条件。

人,自然跳到碗里来。

(ps:参考《广州市城市总体规划(2017-2035年)》和《深圳十三五规划》)

杭州——二线城市的“独角兽”

杭州去年人口流入量,全国排行第三,也是唯一进入前三的二线城市!

杭州人才吸引力=高新技术产业/互联网产业 薪资收入 人口政策 相对低的房价。

杭州吸引来的,统统都是有技术有潜力的年轻人。

这几年,杭州的房价涨得贼快——2017年环比增速26.86!

杭州得感谢阿里爸爸,说实话,我发现好些年轻人都去了杭州定居,再加上自然环境好,g20召开,更是打响了杭州的知名度!

杭州,预计将继续吸引有才之士!

坐拥劳动力的省会——未来尽收人口红利

看下图,安徽、湖南、河北、四川、河南,人口是增加的。这几个省份特点非常相似,人口规模较大并且城镇化水平低。

由于咱们国家流动人口新特点是老百姓不爱走动 喜欢在自个儿省内转转。所以我们可以推测,这几个省份的省会城市,将来会有大量人口涌进来。

2017年省份 直辖市发展潜力图

标注:气泡大小代表近一年人口增量,气泡越大,增量越大;空心气泡代表人口减少。

人口规模赶超省会的那些低调地级市

山东临沂、安徽阜阳、福建泉州,人口增长量和省会不相上下。

常住人口超过省会且近年来人口有较大增量城市

注:2017年常住人口数量,括号数据为2011-2016五年人口增量,单位:万人

数据来源:省统计年鉴,城市统计公报

03

这些城市未来前景如何?

一个地方的房价,与常住人口及增长情况是正相关的。接下来我们分析上面提到的各个城市未来发展前景如何。

深圳、广州

深圳是一线城市中最年轻的那位,在房价方面,是和北京上海最靠近的那位。

2014到2016年,全国房价低迷,可人家依旧高歌猛进;2017年虽然有楼市调控阻碍,但是房价稳稳地涨到55000元/平方。深圳还在吸引人口,这个城市的潜力还在释放,因此,未来房价会非常坚挺。

广州市是一线城市的老大哥,城市容量还是有压力的。

所以他目前给出的每年人口增量额度是30万。而且,要的是高层次人才,目的是人口结构的细分调整。

广州历史房价上涨的动力相比深圳及其他一线城市的确是比较弱的。但是,广东省也在打自己的算盘。

今年8月初,广东省的一份重要文件提到:以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。探索行政区划改革创新,优化行政区划设置和行政区划结构体系。

意思就是:广东省将“优化行政区划设置”。

目前广东省最发达的6个城市里,面积一个比一个小。所以,会影响城市发展,得变大。

广州目前陆续把花都、番禺、增城、从化收编了;接下来,应该还有收编的举动。另外,深圳会不会也有类似举措呢?很有可能会有撤并之举。

行政区域调整的威力有多大,看看16年成都行政区域调整,房价立马就抬头。

福建长乐市并入福州市改区,房价立马从四位数改为五位数,基本等于福州市均价了。

所以广州深圳周边的小地方,是很有机会的。

(ps:这份重要文件的全名是《中共广东省委关于加快推进新时代全面深化改革的若干意见》)

杭州

杭州,这里真的给阿里爸爸点个赞。把杭州余杭区这个小农村,改造成了中国的硅谷。引导杭州走上了集聚高新产业 互联网产业的方向,吸引来的,基本是都是可以拿高薪的年轻人。在这样的背景下,房价是蹭蹭涨,发展前景看好!

合肥、长沙、石家庄、成都、郑州

这几个省会城市,本身是人口大省,目前城镇化低,未来人口数量上升的可能性非常大。而且,这几个城市对于人才,给出的落户政策,那是诚意满满。

这些城市房价本来就低,若城市配套完善速度 产业优化整合速度 经济发展速度人口流入速度,房价上涨的势头会更持续,更猛烈。

山东临沂、安徽阜阳、福建泉州

山东临沂是中国北方最大的物流基地,是商品批发集中地,物流产业发达会带来人口的聚集效应,所以房价不会跌。

福建泉州,基本上你能说出来的服装、鞋业品牌,基本都出自泉州,gdp更是一直排福建省首位。2017年碧桂园是已经在泉州布局了;碧桂园在安徽阜阳新增的土地储备量是仅次于郑州的,全国排名第二。相信房企大佬们的眼光不会差到哪里去。

综上,我们总结了几个主要城市的人口流动特征,也预估了这种流动对未来房价的影响。

不过城市房价一般是由当地经济整体财富 富人阶层迁入量 贫富分化水平 房屋供应能力综合决定的。

所以,一二线城市的居民会觉得买不起房子,但新楼盘一个比一个热;三四线城市房价低,但是人口迁出太多,特别是富人都往高级别城市走了,去库存压力依旧大。

04

最后,小司这里还要提到一点,咱们国家人口流动已经转向第二阶段。

人口流动特点呈现出农村人口和三四线城市人口,开始往一二线城市或都市卫星城市流动。

人口集中没什么不好的,集中资源,也代表着节约资源。

鉴于此,国家对行政区域划分肯定是要调整的。

作为大城市,真正要给城市解压松绑,不是抑制人口流入;

而是,优化人口结构——培养和吸引年轻的,高素质的人;优化人口空间分布——拓展中心城市的新区范围 在新区布置有潜力的产业 发展城市轨道交通。

这是一个互为因果的过程。

所以,当你看到一些城市在这几个方面做得好,那么未来,这些中心城市和新区发展不会差,房价也不会差。

大城市化,城市群化,将是未来一二十年的趋势。

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