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买房最激进!这个省的楼市将走向何方?

发布日期:2018-6-8 下午 01:54:54 浏览:53

来源时间为:2017-07-07

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买房最激进!这个省的楼市将走向何方?

2018-05-0620:32:57

来源:刘晓博

作者:刘晓博

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来源:刘晓博(id:liuxb929)作者:刘晓博

在中国楼市的江湖上,有两大“商帮”最为彪悍。

2015年之前,是浙江人,其代表是温州炒房团;2015年之后,是福建人。

如果说温州炒房团主要是在二级市场(新房)、三级市场(二手房)上炒房,福建人则是一、二、三级市场通吃。在过去两年多,拿地最彪悍的就是“闽系开发商”。他们规模不算大,但敢于跟广东、北京、上海的巨头们拼抢地王,而且屡屡得手。

有一个数据,更能证明福建人在楼市上之激进,这就是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的一个地区、一个城市的“家庭杠杆率”(也可以看做是“楼市杠杆率”)。

在中国,居民家庭和个人去银行贷款,基本上都跟买房有关。很多打着经营、装修、购车、旅游、上学为名的贷款,其实都是房贷。所以,用“住户贷款”衡量楼市杠杆率,基本上是合适的。

下面看看“财经杂志”整理的主要省市的“家庭杠杆率”:

上述数据,应该是截至2017年某个月份的。为了验证其真实性,我抽查了前三名2018年3月的最新数据。

上图是中国人民银行福州中心支行公布的数据,可以看出截至3月末,福建全省的住户存款是1.813万亿,住户贷款是1.925万亿,福建全省的“家庭杠杆率”(或“楼市杠杆率”)的确超过了100。

至于厦门,数据就更为极端。截至2018年2月,厦门的住户存款是2425亿元,住户贷款是4319亿元,杠杆率达到了178,是全国城市的总冠军!

广东的最新数据是:住户存款为6.5万亿,住户贷款为5.53万亿,杠杆率为85。

浙江的最新数据是:住户存款为4.34万亿,住户贷款为3.51万亿,杠杆率为81。

可以看出,福建的确是楼市上最激进的省份,或者说福建楼市是杠杆上的楼市。

为什么福建人这么激进?这跟福建的民风有很大关系。福建背山靠海,耕地面积少,最迟在唐宋时代,就形成了海洋经济、外向型经济。古代航海,风险极大。所以妈祖文化率先诞生在福建,其背后就是海洋贸易的艰辛。所以,福建人彪悍、敢于冒险的民风,也很早就已经形成。

《爱拼才会赢》,是一首很有名的歌曲,虽然由台湾人创作、唱红,但它使用的却是闽南语,反映的也是福建人的精神面貌。事实上,台湾在相当长的时间里,都是福建的一部分。

可以这样说,福建人有极强的竞争意识、生存能力,他们无论在向海外拓展贸易、移民,还是在杀入互联网行业、房地产行业上,都无所畏惧、敢打敢拼。

中国楼市的周期性,曾教训过激进的温州炒房团和浙江商帮,所以在2015年以来的这波牛市里,浙江楼市有点“后知后觉”。比如宁波楼市,就明显属于跟涨、补涨的;杭州楼市启动稍早,但也显著晚于深圳、上海。这就是所谓“一朝被蛇咬,三年怕井绳”。

那么问题来了:福建人会不会因为太激进,未来要付出显著的代价呢?

目前厦门楼市因为强调控(禁售是厦门发明的),据称价格已经有20的回落。最近,福建省也出台了“精准调控”楼市的新举措。

对于福建楼市,我的看法是:

的确存在价格透支现象,其中厦门最为明显。最理想的状态是:福建房价能横盘1到2年,而不是继续上涨。

由于福建省出台了新的调控措施,要采取“片区调控”、“一盘一评估”,尤其是提出了在“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至现房销售”,所以政府防范房价大跌的能力大增,楼市想崩盘也比较难。

毫无疑问,弹丸之地的厦门,才是福建楼市的风暴眼和风向标。只要厦门楼市不出大问题,整个福建楼市问题就不大。

福建有点类似内蒙,存在三个中心:

生产中心,或者说gdp老大是泉州,2017年gdp为7548亿元。

权力中心、资金中心是福州,2017年gdp为7104亿元,低于泉州,但汇聚的资金总量达到了1.36万亿,是福建第一。

行政级别最高的城市(副省级,经济上享受省级待遇)是厦门,此外厦门还是福建唯一的全国性城市,房价最高的城市。但厦门的gdp只有4351亿元,汇聚资金1.06万亿(高于泉州,低于福州)。

小小的厦门,为何房价高居全国前六?对此,很多人表示不理解。

其实很简单,厦门是一个“三亚和深圳合体”的城市,只是规模偏小。“三亚和深圳合体”是什么意思?第一,厦门气候温暖,拥有美丽的海滨、沙滩,具备海滨旅游胜地的基本条件;第二,厦门的产业结构跟深圳高度相似,对外依存度高、新经济民营经济活跃。

换句话说,厦门比深圳的自然条件还好,这一点类似三亚;但厦门又远比三亚有经济实力,经济“新”的程度、“民(营)”的程度、“外”的程度,都跟深圳惊人相似,只是规模比较小。

2017年,深圳三次产业的结构是:0.1:41.3:58.6;

厦门是:0.5:41.7:57.8;

泉州是:2.6:58.3:39.1;

福州是:7.3:41.7:51.0。

可以看出,厦门跟深圳的结构惊人相似。而泉州,则是一个生产型的城市;福州农业竟然还有那么大比例,三产占比也明显偏低。

再看一下gdp含金量(“金融机构本外币存款余额”除以“当年gdp”)。深圳2017年为3.17,厦门为2.43,福州为1.91,泉州只有0.91。

泉州作为福建gdp第一大城市,7548亿元的gdp只汇聚了6891亿元的资金;而厦门只有4351亿的gdp,却汇聚了1.06万亿的资金。

这说明了什么?泉州就是一个负责挣钱的蓝领丈夫,一身臭汗在辛苦挣钱;而厦门是一个美丽的太太,负责收钱、管钱。

你看看地图就知道了:厦门和泉州就是前店后厂的关系。泉州人挣了钱,很大程度上去厦门买房子、投资金融或者互联网等产业了。至于福州,只能影响福建的北部地区而已。

但你不要以为福建增长是失衡的。福建是一个发展比较均衡的省份,下面表格是2010年到2016年福建所有地市人口(小学生人数)、资金(金融机构本外币存款余额)、gdp、预算内收入四大关键数据的变动情况。

福建9城经济与人口增长情况

(2010年~2016年)

地区

资金

人口

财政

gdp

厦门

120

57

124

84

泉州

105

33

134

86

宁德

103

34

149

120

莆田

133

18

143

123

福州

104

20

142

102

漳州

131

5

112

123

龙岩

124

16

97

91

南平

108

13

115

100

三明

97

18

91

91

福建

116

25

131

99

全国

112

0.03

93

87

以上数据来源于各地区统计局

从上表可以看出,福建所有的地市人口都在增长,而且增速都还不错。这样的省份(所有地市人口都增长)中国只有两个——南面的福建,北面的河北。

从综合增长水平看,厦门是福建省最好的城市,其次是泉州。事实上,早在几年前我就指出,中国有“三大三小”至少6个人口增长中心,“厦门 泉州”是三小之一。

现在2017年的数据出来了,情况仍然是这样。

2017年,厦门小学生招生人数同比2016年增长了3.5,小学生总人数增长了4.8,幼儿园儿童人数增长了8.5;

福州小学生招生人数增长了2.6,小学生总人数增长了2.0,幼儿园儿童人数增长了2.6;

泉州小学生总人数增长了3.0,幼儿园儿童人数增长了5.2。

请大家注意,这仅仅是一年的增长量,这个速度是非常可观的。有这样的人口增长为支撑,福建楼市即便有房价透支现象,中长期仍然是可以看好的。

4月末新出台的“福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加

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